万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次(cì)受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的(de)维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环绕(rào)的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信(xìn)达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的(de)是(shì)对(duì)北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这(zhè)些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出(chū)去(qù)，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人(rén)民(mín)法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权(quán)利(lì)保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全(quán)部(bù)价(jià)款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际支(zhī)付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么(me)这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际(jì)信(xìn)托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的(de)第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的(de)万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉(yù)为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成为北(běi)京当(dāng)年(nián)的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震(zhè3502身份证号码开头是哪的，身份证号3502开头的是哪里人n)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对(duì)手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫(hè)为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿(yì)的(de)北(běi)京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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