近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额(é)占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

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　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实(shí)际(jì)获得的(de)现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价(jià)格(gé)反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利息回(huí)报，而(ér)是(shì)由可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投(tóu)资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意的经(jīng)营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的(de)分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化(huà)的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标

　　评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交易带(dài)来的(de)短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实际环(huán)境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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