导读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地产存量极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查(chá)调查(chá)数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披(pī)露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数较发(fā)达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们(men)根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的(de)房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新(xīn)闻发布(bù)会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来，住宅(zhái)占(破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了(le)中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居(jū)民(mín)户(hù)均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房(fáng)地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数里的(de)期(qī)房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的(de)大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带(dài)来(lái)了很(hěn)大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农(nóng)民(mín)带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济(jì)发展带来的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预(yù)期(qī)。

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