近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月(y劳心者治人劳力者治于人这句话的意思是什么，劳心者治人 劳力者治于人是什么意思uè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供(gōng)分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过(guò)基金募(mù)集(jí)材料(liào)和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际(jì)获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类(lèi)，为资(zī)产配置多(duō)元化(huà)提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的(de)影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定的(de)分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　劳心者治人劳力者治于人这句话的意思是什么，劳心者治人 劳力者治于人是什么意思>普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者(zhě)可能(néng)把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目(mù)的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似(shì)永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的(de)经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营(yíng)净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书(shū)均会载(zài)明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负责人也(yě)称。

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