导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人(rén)户(hù)占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单从人(rén)均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既(jì)有统计(jì)数(shù)据(jù)，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含(二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥hán)现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售套数里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了(le)很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化不(bù)单(dān)局(jú)限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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