文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府批(pī)准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全(quán)交房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会(huì)触发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要(yào)配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的(de)重(zhòng)大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等(děng)进(jìn)行过(guò)长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用(yòng)类(lèi)似租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需(xū)律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年(nián)代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等(děng)城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不(bù)再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也(yě)开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的(de)负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的(de)购(gòu)房合(hé)同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经(jīng)营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统一的(de)预(yù)售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是(shì)行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接(jiē)损害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时(shí)需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发(fā)商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的(de)增(zēng)加而增加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看(kàn)，应充分估(gū)计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充分保(bǎo)护(hù)购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接监管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗