近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在(z花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗ài)经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时(shí)应了(le)解资(zī)产类(lèi)型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗e="8209108421682172698000">

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募(mù)集基础设施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债(zhài)券的(de)固定利息(xī)回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益(yì)。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗(duì)分红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是(shì)变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于(yú)包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金额(é)包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到期后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表的(de)项目进(jìn)行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在(zài)相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关(guān)注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的(de)管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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