饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关于规(guī)范房地产经纪服(fú)务(wù)的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务(wù)内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格(gé)实行(xíng)明码标价(jià)等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一二线城市二手房(fáng)交易(yì)占(zhàn)比(bǐ)逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房(fáng)成交(jiāo)依(yī)赖中介居(jū)间成(chéng)交(jiāo)，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研(yán)究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对(duì)居民(mín)来说(shuō)属于金额(é)不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易成本(běn)较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎ俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗o)费(fèi)等，对居民(mín)造(zào)成额(é)外的负担，而(ér)且这些服务(wù)事项(xiàng)并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的(de)房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的(de)中介费。以北(běi)京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委(wěi)建设部下发的(de)《关(guān)于(yú)房地(dì)产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规(guī)定：房(fáng)屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年(nián)更(gèng)新后(hòu)的(de)收费标准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪(jì)服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定(dìng)的收(shōu)费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服务等(děng)57个(gè)政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前并未明(míng)确具(jù)体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需(xū)在服务过(guò)程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过(guò)程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值及(jí)工(gōng)资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标(biāo)价(jià)问题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构应当在经营(yíng)门(mén)店(diàn)、网站、客户端等(děng)场所或渠(qú)道(dào)，公(gōng)示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构提供的基本服(fú)务和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明(míng)确服务项目和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构收费(fèi)前应当向交易当(dāng)事人出具收费(fèi)清(qīng)单(dān)，列明(míng)收费(fèi)标(biāo)准、收费金(jīn)额(é)，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部(bù)门会同有关部门(mén)依法(fǎ)查处不按(àn)规定明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来(lái)豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就(jiù)不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪(jì)服(fú)务(wù)费用(yòng)对(duì)市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规(guī)定，未来如何具(jù)体认定(dìng)其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域(yù)的调整改(gǎi)善(shàn)、规(guī)范化(huà)，有利(lì)于(yú)行(xíng)业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二(èr)手房很多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费等(děng)都可能对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一(yī)半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情(qíng)形，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势(shì)地位(wèi)，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来(lái)承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担(dān)中介(jiè)费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过(guò)转嫁的(de)方式(shì)，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行(xíng)为。部(bù)分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服务收费(fèi)的基础上，再(zài)次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实(shí)际上相当(dāng)于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门提(tí)出严(yán)禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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