文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以(yǐ)进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济(jì)规(guī)律办(bàn)事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达(dá)国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需(xū)要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预(yù)售制度有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前在国务(wù)院发(fā)展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运(yùn)业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格(gé)、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地(dì)解(jiě)决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即(jí)要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师(shī)行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时(shí)间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安(ān)成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资(zī)金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型得(dé)购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋(wū)建设(shè)过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司(sī)的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才(cái)可(kě)预售。什么(me)是(shì)定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到(dào)了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量(liàng)问题(tí)全权负责(zé)、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是(shì)大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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