近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额(é)的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红(hón肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的g)机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格(gé)的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施资产的(de)经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过(guò)程；另(lìng)一方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之(zhī)上(shàng)的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有产权类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的(de)收益(yì)，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的(de)分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余使用年限一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价(jià)值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注(zhù)内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的