万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么(me)简(jiǎn)单。

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　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的(de)处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年月31日，债权(quán)金(jīn)额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的(de)拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业(yè)主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权(quán)利(lì)保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部(bù)分(fēn)价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押(yā)的(de)这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从(cóng)这句(jù)顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年(nián)之(zhī)久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬则居住(zhù)在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安(ān)的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显(x抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年iǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却(què)持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被(bèi)5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义(yì)务(wù)，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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