导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存(cún)量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能(néng)级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业(yè)获(huò)取了(le)全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大(dà)量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间风味发酵乳是不是酸奶(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国(guó)居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总风味发酵乳是不是酸奶套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地(dì)产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其(qí)他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年(nián)的中国(guó)城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生(shēng)活带(dài)来(lái)了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的(de)需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年(nián)间农民(mín)带房(fáng)进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīn风味发酵乳是不是酸奶g)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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