OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的(de)下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收(shōu)到(dào)哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续(xù)密切关注哲(zhé)库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租(zū)户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根(gēn)本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影响，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二(èr)级市(shì)场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也(yě)得到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨跌(diē)会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的步伐(fá)，产业(yè)园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高(gāo)如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江(jiāng)园(yuán)区最(zuì)终能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过(guò)度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类(lèi)资(zī)产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是落到(dào)租(zū)金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报(bào)中(zhōng)披(pī)露的(de)张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进行了解释(shì)说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会(huì)上，运营团队(duì)表示了对张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署意(yì)向书(shū)和合同谈(tán)判(pàn)中的储备租(zū)户正常(cháng)转化后，项目出(chū)租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起(qǐ)了市(shì)场各方的(de)广(guǎng)泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实(shí)工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区(qū)国资(zī)委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还(hái)是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从(cóng)意(yì)向(xiàng)储备转化(huà)为实(shí)际(jì)租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约(yuē)保证金(jīn)给了我们一(yī)些空间，但本(běn)着(zhe)对首批扩募、对市场负(fù)责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内完成去(qù)化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域的张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备(bèi)租户，之前的(de)空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调(diào)租和(hé)换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目(mù)前市(shì)场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况没有得到(dào)及(jí)时修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的资(zī)源(yuán)调(diào)配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在(zài)给租(zū)户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新老资(zī)产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家，后续(xù)我们(men)在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信(xìn)可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和(hé)张江高科(kē)目前在(zài)管资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一(yī)些其他在开发的(de)储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为张(zhāng)江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平台和它未来的(de)发(fā)展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科(kē)人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么学城这三(sān)十年建设发展过程中所(suǒ)经(jīng)历(lì)的相比，只能算是(shì)一个(gè)非常小的(de)插曲人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么。我们有信(xìn)心排(pái)除万难，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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