导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一(yī)成，其(qí)中还包(bāo)括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西。

　　国(guó)际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来(lái)房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及80多(duō)万(wàn)处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单(dān)从(cóng)人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数(shù)据(jù)，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要(yào)进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租(zū)房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年(nián)变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查(chá)数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求。

　中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西　

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万(wàn)户(hù)城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍(réng)有需(xū)求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的(de)提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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