文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(x二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥ī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有这(zhè)些保障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财(cái)税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是(shì)地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥的(de)经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金(jīn)的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的(de)资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济(jì)下(xià)的(de)福(fú)利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契(qì)合(hé)中国内地的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回(huí)笼周期(qī)，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民(mín)蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道(dào)业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企通过(guò)与购房(fáng)者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于(yú)有关的(de)工程建(jiàn)设(shè)，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部(bù)门(mén)制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是，不(bù)少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设(shè)，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发(fā)商为购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定的(de)保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付(fù)外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比例的贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即(jí)可(kě)预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验(yàn)收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修(xiū)期(qī)制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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