文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地(dì)产软着陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个(gè)技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了(le)制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套问题(tí)，才能(néng)进一步(bù)推进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多(duō)项文(wén)件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关(guān)于进一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推(tuī)动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房(fáng)合同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签(qiān)订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时(shí)代(dài)的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方式(shì)支付(fù)，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是(shì)期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房者(zhě)提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由(yóu)第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施(shī)工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才(cái)能交付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期房(fáng)预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构(gòu)或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存(cún)入银行专门的项目(mù)资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的(de)保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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