OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日(rì)的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅不尽人意是什么意思超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始(shǐ)权(quán)益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)已同步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日二(èr)级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露(lù)张江光大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目(mù)又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格出(chū)现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人(rén)士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不(bù)动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市(shì)场价格下(xià)跌(diē)，风险也得(dé)到(dào)一定释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判(pàn)断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有(yǒu)造(zào)成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至(zhì)得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回(huí)调不(bù)少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议(yì)的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项(xiàng)目出租率下(xià)降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价(jià)格(gé)表现(xiàn)也趋于(yú)平(píng)稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的线上(shàng)和(hé)线(xiàn)下的扩募(mù)说明(míng)会上，运营(yíng)团队(duì)表示了(le)对(duì)张江光大园项目的信心(xīn)，预计签(qiān)署(shǔ)意向(xiàng)书(shū)和合(hé)同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了(le)市(shì)场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料(liào)未(wèi)及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工(gōng)作(zuò)，并(bìng)同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产业客(kè)户，租赁意向面积(jī)超过(guò)了2万方(fāng)。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实际(jì)租户(hù)需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意(yì)向书(shū)来尽(jǐn)快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了(le)我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区(qū)域的张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租(zū)户(hù)的(de)调租和(hé)换(huàn)租都属于正常情况，而这次(cì)项目(mù)的(de)大(dà)租户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这(zhè)边(biān)也(yě)作了一定的资源调(diào)配和(hé)倾(qīng)斜，引入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光大园(yuán)项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的(de)成新度高一些，单(dān)价(jià)也贵一(yī)些(xiē)，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)单(dān)层以一千平的面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也(yě)会根据自身需(xū)求和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定(dìng)位和(hé)展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备(bèi)项(xiàng)目，这(zhè)些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张江园区产(chǎn)业(yè)空间资产上市平台(tái)目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来(lái)的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容的第(dì)一步，也(yě)是至关重要(yào)的一(yī)步，眼下我们(men)可能面临了(le)一些突(tū)发情况需要(yào)解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江科(kē)学城这三(sān)十(shí)年(不尽人意是什么意思nián)建设(shè)发展过程中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非(fēi)常(cháng)小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除(chú)万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解当前突(tū)发事(shì)件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期(qī)和(hé)市(shì)场的信心。”

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