OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人也表示(shì)，近(jìn)期已(yǐ)同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格开(kāi)始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二(èr)级(jí)市(shì)场价格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披露张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下(xià)降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出(chū)现波动。”一(yī)位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述(shù)人(rén)士(shì)看来，尽管出(chū)于风(fēng)险规避(bì)的原因，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所流出(chū)，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌(diē)并不(bù)会从(cóng)根本(běn)上影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价格(gé)下(xià)跌，风险(xiǎn)也(yě)得到(dào)一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素(sù)影响(xiǎng)，社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面不(bù)好判断价格是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人(rén)士(shì)表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷(mí)，不少产品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含(hán)收益(yì)率(lǜ)高(gāo)的产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身(shēn)园区类(lèi)资(zī)产就(jiù)回调不少了(le)，这就是(shì)黄(huáng)金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租金收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估(gū)计园区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协(xié)议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下(xià)降事项，一(yī)度二级市场价格(gé)出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人就(jiù)相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了(le)一定(dìng)提(tí)振，二级市场(chǎng)价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩募(mù)说明(míng)会上，运营团队表示(shì)了对张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目(mù)的信心(xīn)，预计(jì)签署意(yì)向书(shū)和合同(tóng)谈判(pàn)中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然(rán)确实(shí)始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等(děng)产业客户(hù)，租(zū)赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些时社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面(shí)间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了(le)三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了(le)我们(men)一些空间，但本着(zhe)对首批(pī)扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我们(men)肯(kěn)定要全力(lì)与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的(de)同(tóng)区域(yù)的张江光大园项目一季(jì)度(dù)末(mò)也有将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人有那(nà)么多储(chǔ)备租户，之前(qiá社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面n)的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市(shì)场(chǎng)化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前(qián)市场情(qíng)况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大园(yuán)项目在给租(zū)户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等(děng)方面也(yě)有(yǒu)一(yī)些(xiē)差(chà)异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预算挑选区(qū)域(yù)内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我们在资(zī)源共(gòng)享和联合营(yíng)销(xiāo)方面能(néng)更加充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补(bǔ)充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集(jí)团和张(zhāng)江高科(kē)目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区(qū)产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临(lín)了一些(xiē)突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是这和我们在张江科(kē)学城(chéng)这三十年(nián)建设发展过程(chéng)中所经历(lì)的相比，只能算是(shì)一(yī)个非常小的插曲(qū)。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前突发事(shì)件的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维持预(yù)期和(hé)市场的(de)信(xìn)心。”

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