万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国知一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿(yì)元人(rén)民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付(fù)了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中(zhōng)国(guó)信达申(shēn)请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的(de)第(dì)一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在(zài)于(yú)收(shōu)购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过(guò)在(zài)实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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