5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方馈赠的意思和(hé)华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名(m馈赠的意思íng)第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得(dé)市占率的(de)提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下(xià)，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预(yù)期的(de)盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调(diào)整的(de)过程(chéng)中，能够保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市(shì馈赠的意思)四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出(chū)现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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