近两年(nián)火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士(shì)对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人配金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的(de)投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额(é)的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的(de)比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二(èr)级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的(de)分配理(lǐ)解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经(jīng)绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人营(yíng)权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要(yào)来自(zì)底层(céng)资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募(mù)集材料(liào)中披露预测(cè)进(jìn)行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也(yě)称(chēng)。

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