文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的(de)房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的(de)风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发达国(guó)家一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房(fáng)地(dì)产回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业(yè)健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时(shí)其(qí)在购下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全(quán)部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)制度，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再(zài)适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下(xià)的(de)福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货(huò)币化，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性(xìng)付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发(fā)达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地(dì)产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷(飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗dài)款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却(què)被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高(gāo)周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期(qī)放(fàng)款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申(shēn)请房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德(dé)国(guó)保险公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公司(sī)的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需(xū)返还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要(yào)求开发(fā)商必(bì)须(xū)完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也受(shòu)该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多(duō)不超20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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