饱受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局(jú)联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用房源(yuán)客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问(wèn)题(tí)，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业(yè)主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明(míng)码标价等十方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发(fā)商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于(yú)金额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手(sh毁掉一个老师最好的办法ǒu)房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息(xī)不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要的(de)收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过(guò)桥(qiáo)融(róng)资、按揭(jiē)费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些(xiē)服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易(yì)行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作的(de)意义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成(chéng)监(jiān)管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部门(mén)主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房(fáng)地(dì)产经纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早(zǎo)依(yī)据(jù)是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交(jiāo)价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在(zài)规定的(de)收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限为(wè毁掉一个老师最好的办法i)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少由各(gè)中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在(zài)实际(jì)收取费(fèi)用过程中，相关监管部(bù)门当前并未明(míng)确(què)具(jù)体(tǐ)的(de)中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中对(duì)收(shōu)费标准进行明码标价(jià)即(jí)可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标(biāo)价(jià)和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基(jī)本服(fú)务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确服务(wù)项目和(hé)收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额(é)，由当事(shì)人签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等(děng)部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重(zhòng)点(diǎn)监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有关(guān)部门依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违反价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门要依法(fǎ)依规(guī)纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提出的(de)意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规(guī)定，未来(lái)如何具体认定其中的(de)细则，还(hái)需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于二(èr)手房很(hěn)多房源(yuán)在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费等都可能对(duì)交易(yì)产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行(xíng)业的(de)专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本(běn)应(yīng)该(gāi)由上下(xià)家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费(fèi)，但在一(yī)些热点城市(shì)的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者处(chù)于(yú)弱势地位(wèi)，从而会(huì)出现(xiàn)中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中介公司(sī)将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司可能会(huì)利(lì)用其支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪(jì)服(fú)务(wù)收费的基础(chǔ)上，再(zài)次向(xiàng)房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际(jì)上(shàng)相(xiāng)当于变相推高了房价(jià)。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅有利(lì)于提高交易(yì)中操(cāo)作的透明(míng)度，也有利于(yú)房价(jià)的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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