饱受争议的二手房交易(yì)中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交易(yì)当事(shì)人(rén)负担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两部(bù)门从(cóng)加强从业(yè)主体管理、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价(jià)等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策研(yán)究中心首席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往(wǎng)往通过(guò)中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成(chéng)额外的(de)负(fù)担(dān)，而且(qiě)这些(xiē)服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交易(yì)过程中存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪(jì)服务在(zài)内的相关(guān)市(shì)场交易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行(xíng)规(guī)范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地(dì)产市场管(guǎn)理和调(diào)控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问(wèn)题成(chéng)监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来(lái)对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)行业关(guān)注最多的一个话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门(mén)主要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点(diǎn)城市(shì)，二手房(fáng)屋(wū)交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不(bù)菲的(de)房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构要(yào)合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价(jià)。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年(nián)国家计委建设(shè)部下发(fā)的(de)《关于房地产中介(jiè)服务(wù)收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖代理鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目(mù)前北(běi)京市执(zhí)行的2014年(nián)更(gèng)新后的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收(shōu)费多(duō)少(shǎo)由(yóu)各中(zhōng)介机构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际收取费用(yòng)过(guò)程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门(mén)当前(qián)并未明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明(míng)码标价(jià)即可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机(jī)构在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合(hé)计(jì)算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内容和(hé)收费(fèi)标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延(yán)伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确服(fú)务项目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机(jī)构收费前(qián)应当向(xiàng)交易当事(shì)人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)部(bù)门将会同(tóng)市场监管等部(bù)门采取约谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关部门依法查处(chù)不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格(gé)和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳(nà)入国(guó)家企业信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的(de)中介费(fèi)有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各(gè)家(jiā)收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内(nè鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点i)，加上(shàng)经纪服务费用对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何(hé)具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市落(luò)地(dì)执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务(wù)行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会(huì)出(chū)现中介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担(dān)中介费(fèi)，这(zhè)部分费(fèi)用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为。部(bù)分中介公司可能会利(lì)用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际(jì)上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操(cāo)作的透(tòu)明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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