OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩(kuò)募风(fēng)波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发(fā)布(bù)公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关(guān)负责人(rén)也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士表示，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内外价值，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)开(kāi)始震荡(dàng)走低(dī)，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级(jí)市场价格出现(xiàn)波(bō)动。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目前随着二级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力格(gé)涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素(sù)影响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的产品具备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外(wài)，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步(bù)伐(fá)，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决(jué)招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流(liú)没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调(diào)至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的张江光大园项目(mù)出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管(guǎn)理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解释说明(míng)，市(shì)场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表示了对张江光(guāng)大园(yuán)项目的信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消(xiāo)息的(de)第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并(bìng)同(tóng)步(bù)启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公司领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说，目(mù)前(qián)储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书(shū)来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租(zū)户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保(bǎo)证金(jīn)给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时(shí)间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面(miàn)积在(zài)短期内完成去化。”相关负(fù)责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同(tóng)区域的张江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于(yú)正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到(dào)出(chū)租率下滑(huá)情况没(méi)有得到(dào)及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一(yī)定的(de)资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些(xiē)储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一(yī)些差异化，张润大厦(shà)多是(shì)两千多平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会(huì)根据(jù)自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区(qū)域(yù)内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变成(chéng)了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的(de)定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负(fù)责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张江高科目(mù)前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其(qí)他(tā)在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造(zào)张江园区(qū)产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们(men)实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突发情(qíng)况需(xū)要(yào)解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江科学城(chéng)这(zhè)三十年(nián)建设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市(shì)场的(de)信心。”

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