近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再(zài)产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目前已包含(hán)了(le)利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分红预期(qī)则(z72小时是几天，72小时是几天几夜é)更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自(zì)基础设施(shī)资(zī72小时是几天，72小时是几天几夜)产的(de)经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了机(jī)构(gòu)投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额(é)的(de)分红金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分(fēn)红前后基(jī)金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资(zī)者长期投资(zī)的(de)信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的(de)收益主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分红包(bāo)括(kuò)了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市(shì)场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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