近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除(chú)息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收益，特突然不理男人了男人会难受吗，突然不理男人了男人会难受吗为什么许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和本金的(de)归还(hái)，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额交(jiāo)易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业(yè)及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REI突然不理男人了男人会难受吗，突然不理男人了男人会难受吗为什么Ts产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是(shì)对(duì)分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主要(yào)包(bāo)括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，因(yīn)此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经营的(de)假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配的现金(jīn)突然不理男人了男人会难受吗，突然不理男人了男人会难受吗为什么实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多(duō)关(guān)注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可(kě)供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金额(é)与募(mù)集材料(liào)中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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