文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的(de)监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完(wán)全交房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期(qī)支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经(jīng)济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木屋(wū)或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于(yú)商品流(liú)通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成为(wèi)当(dāng)时中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制(zhì)，促进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账户(hù)（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大(dà)于(yú)城市(shì)化进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发(fā)企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的(de)行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中(zhōng)国内地(dì)城镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十(shí)年(nián)时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售(shòu)面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地(dì)产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融、批发(fā)、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分(fēn)之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量(liàng)占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的(de)《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等(děng)，则(zé)风险完(wán)全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售(shòu)商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额(é)报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被(bèi)挪走的(de)？实际(jì)上，在过(guò)去(qù)房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨(bō)付资金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套取的(de)资金，在(zài)房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一(yī)是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交(jiāo)付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方验收合(hé)格(gé)并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三(sān)方(fāng)全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方(fāng)公证行或(huò)产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施才可预(yù)售。什(shén)么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机二，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者的(de)权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独(dú)立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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