OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前(qián)退租的(de)可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘(pán)收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个交易日(rì)二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施REIT碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量s5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价(jià)格(gé)出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金有(yǒu)所流(liú)出，但是(shì)，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高的产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值，很适合(hé)稳(wěn)健(jiàn)类投资(zī)者。此外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至(zhì)得这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期本身园区类(lèi)资(zī)产就(jiù)回调不少了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不(bù)过(guò)，他也(yě)强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出(chū)租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的(de)业绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行(xíng)了解释(shì)说明，市场(chǎng)信心(xīn)得(dé)到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了(le)对张江光(guāng)大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得(dé)到回(huí)升(shēng)。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了(le)市场各方的(de)广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原(yuán)始权益人(rén)相关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了(le)沟通和核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖(gài)了(le)芯(xīn)片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意(yì)向储(chǔ)备转化为实际租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我们一(yī)些空(kōng)间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负(fù)责的(de)态度，我们(men)肯定要全力(lì)与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释(shì)，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为(wèi)导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都(dōu)属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江这边(biān)也作了(le)一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目在给租户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也(yě)有一些差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千多平的大(dà)平(píng)层，楼(lóu)的(de)成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平(píng)的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也(yě)会根据自(zì)身需(xū)求和预算(suàn)挑选区域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的(de)管理人都变成了(le)一家，后(hòu)续我(wǒ)们(men)在(zài)资源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高(gāo)科目前(qián)在管资(zī)产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩(kuò)容(róng)的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们(men)可能面临了一些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但是这(zhè)和碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年(nián)建设发(fā)展过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是(shì)一(yī)个非常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能(néng)化解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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