导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而(ér)事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达(dá)国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户(hù)均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，我们(men)就能(néng)够得到(dào)城镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到(dào)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态(tài)趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好住宅(zhái)家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局(jú)限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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