文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么(me)情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违(wéi)约处(chù)罚措施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革(gé)，中国(guó)一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的(de)本质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金(jīn)的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程(chéng)大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内(nèi)房(fáng)地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步(bù)实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出(chū)台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多(duō)年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至1分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗9.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济(jì)高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的(de)投资占全社会固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银(yín)行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发(fā)育尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购(gòu)房(fáng)者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷(dài)款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷(dài)款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂等一(yī)系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供(gōng)验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购(gòu)房者(zhě)提(tí)供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除(chú)定金或(huò)首付(fù)外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行得到(dào)购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没(méi)有规定最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付(fù)房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后(hòu)，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期(qī)房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利(lì)于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签(qiān)订定金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一(yī)的(de)选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需(xū)求的(de)支(zhī)持力度，长(zhǎng)短(duǎn分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗)兼顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在(zài)正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银(yín)行的(de)第三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问(wèn)题(tí)全权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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