OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国(guó)首批REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期(qī)市场波动较大，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人(rén)士分(fēn)析(xī)称。

　　不过(guò)，在(zài)上述(shù)人士看来，尽管出(chū)于风险规避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着(zhe)经(jīng)济复(fù)苏的(de)步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对(duì)此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现(xiàn)使我不得开心颜上一句是什么金流(liú)没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得(dé)这么(me)急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终(zhōng)还是(shì)落到租金(jīn)收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的张江光大园项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级市场价(jià)格出(chū)现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格(gé)表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线下(xià)的扩募使我不得开心颜上一句是什么说明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对(duì)张江光大园项目(mù)的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正(zhèng)常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的(de)时间(jiān)，张江REI使我不得开心颜上一句是什么T的扩(kuò)募之路又迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市场各方的广泛(fàn)关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发突然确(què)实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科(kē)技消(xiāo)息的(de)第一时间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还(hái)是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽(suī)然(rán)收了三个月(yuè)履约保证金给了(le)我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首(shǒu)批扩募(mù)、对(duì)市(shì)场负(fù)责的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的(de)张江光大园(yuán)项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为(wèi)导(dǎo)向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租户(hù)退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期(qī)低(dī)点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租(zū)率下滑(huá)情况没(méi)有(yǒu)得(dé)到(dào)及时修复后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的(de)成新度高一(yī)些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根(gēn)据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了(le)一家，后续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和联合(hé)营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充(chōng)说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前(qián)在(zài)管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张江园区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的(de)发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是(shì)我们实(shí)现基(jī)金(jīn)扩(kuò)容的(de)第(dì)一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面(miàn)临了一些突发(fā)情况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设(shè)发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是(shì)一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预(yù)期(qī)和市场的(de)信(xìn)心。”

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