OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级(jí)市场(chǎng)的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础选择复句例子十个，选择复句例子5个设施(shī)资产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的重要承租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的(de)原始权益(yì)人相关(guān)负责(zé)人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波(bō)动较(jiào)大，但其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并(bìng)不(bù)会从根(gēn)本(běn)上影响其内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披(pī)露张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)出(chū)租率有所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)出现波动。”一位业(yè)内人士(shì)分析(xī)称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格(gé)下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格(gé)是(shì)不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区(qū)类资(zī)产(chǎn)就回调不少了(le)，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是(shì)落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露(lù)的张江光大园项目出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度二级(jí)市场价格出现回(huí)落(luò)。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项(xiàng)进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现(xiàn)也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签(qiān)署(shǔ)意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常(cháng)转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第(dì)一(yī)时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和核(hé)实工作，并同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的(de)可(kě)能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰(fēng)富(fù)的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业(yè)、信息(xī)技术等产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽然收(shōu)了三(sān)个月(yuè)履(l选择复句例子十个，选择复句例子5个ǚ)约保证金给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度(dù)末也有将近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益(yì)人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户退租正好发生在市(shì)场(chǎng)活(huó)跃度的(de)短期(qī)低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定(dìng)的资源(yuán)调配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光大(dà)园项目(mù)在给(gěi)租户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千(qiān)多平的大(dà)平(píng)层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成(chéng)以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都变(biàn)成了一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信可(kě)以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集(jí)团和(hé)张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在(zài)开发(fā)的储备项目(mù)，这些(xiē)都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区产业空间资(zī)产上(shàng)市平台(tái)目标的坚实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来的发展。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现基金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是至关重(zhòng)要的(de)一(yī)步，眼下(xià)我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们在张江科(kē)学城这三十年(nián)建设发展过程中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能(néng)算(suàn)是一个非常小的插(chā)曲(qū)。我们有信心(xīn)排(pái)除万难(nán)，尽(jǐn)一(yī)切可(kě)能化(huà)解当前(qián)突发(fā)事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场的信心。”

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