5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的(de)占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季度(dù)得(dé)以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资(zī)上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程，还是人(rén)均住房(fáng)面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本(běn)地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第(dì)一整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融(róng)资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企占据显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙(lóng)头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份额(é)持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房(fáng)企一(yī)季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月(yuè)相对(duì)表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的(de)压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心，这(zhè)个(gè)时(shí)候(hòu)，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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