5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代(dài)已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产行业的(de)持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排(pái)名最(zuì)高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖(gài)特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的(de)行(xíng)业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的(de)上海(hǎi)公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售(shòu)面积(jī)很难(nán)再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时(shí)至今日(rì)，无论(lùn)从城(chéng)镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名(míng)前五(wǔ)的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的(de)主要(yào)产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公在太空呼吸一口会怎么样，外太空呼吸是什么感觉司后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一(y在太空呼吸一口会怎么样，外太空呼吸是什么感觉ī)方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第(dì)三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融资(zī)成本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业(yè)的(de)结(jié)构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融(róng)资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话(huà)，或许还是(shì)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在(zài)三(sān)个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋(qū)明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营(yíng)收、净(jìng)利均(jūn)实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心(xīn)城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢复(fù)但仍(réng)处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场的(de)去库存(cún)压(yā)力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的时(shí)候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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