近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差an style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差p>

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格受到(dào)公募(mù)REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更(gèng)有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通(tōng)过(guò)基(jī)金募集(jí)材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更(gèng)具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定(dìng)利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳(wěn)定的(de)分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获(huò)得公平(píng)的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要包括(kuò)每加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益(yì)，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要(yào)来(lái)自(zì)项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产(chǎn)的价(jià)值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的(de)二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用年(nián)限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的(de)更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的(de)假设反映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流(liú)量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分(fēn)配的现金(jīn)实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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