饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管总局联合发布了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存(cún)在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主体管理、明(míng)确(què)经纪服务(wù)内容(róng)、合(hé)理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明(míng)码标价等十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广(guǎng)东(dōng)省(shěng)城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未(wèi)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义更(gèng)大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问(wèn)题成(chéng)监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是房地产下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部(bù)门主要(yào)监(jiān)管的(de)重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务(wù)收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎn下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长g)要缴纳(nà)一笔金额(é)不低(dī)的(de)中介费(fèi)。以北京某房地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两部门(mén)在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构要合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方(fāng)共(gòng)同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准的最早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介服(fú)务收费(fèi)的(de)通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际(jì)收(shōu)取费用(yòng)过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确(què)具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介(jiè)机构仅(jǐn)需(xū)在服(fú)务过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算(suàn)出合(hé)适的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等(děng)场(chǎng)所(suǒ)或渠(qú)道，公(gōng)示(shì)服务项目(mù)、服务(wù)内容(róng)和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)提(tí)供(gōng)的基本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目(mù)和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构(gòu)收费前应当向交易当事(shì)人出(chū)具收费清单，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均水平的(de)房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会(huì)同市(shì)场监管等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)会同(tóng)有(yǒu)关部(bù)门依法(fǎ)查处不按(àn)规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业，打击(jī)收费(fèi)过高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内(nèi)，加上(shàng)经(jīng)纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前两部(bù)门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来(lái)如何(hé)具体认定其中的细则(zé)，还需要看各(gè)城市落地执行(xíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域(yù)的(de)调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行业健康发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源(yuán)在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务行业的专业性提出(chū)更高的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应该由(yóu)上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热(rè)点城市(shì)的二(èr)手房交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会(huì)出现中介费(fèi)及税费均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司(sī)将其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门(mén)提出(chū)严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提(tí)高交易中操作的(de)透明(míng)度，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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