近两(liǎng)年火爆(bào)的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子mg alt="密(mì)集分钱(qián)了(le)！这几点(diǎn)要注意" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074211613.png">

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有(y3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子ǒu)人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可(kě)分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机(jī)制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可(kě)供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额的分(fēn)红(hóng)金额进(jìn)行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的(de)增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额(é)误(wù)认(rèn)为是持续分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)的(de)分派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募(mù)的(de)情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的(de)经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表(biǎo)的项(xiàng)目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注(zhù)分派(pài)率高(gāo)低(dī)。因为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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