5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持(chí)股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于(yú)房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年(nián)四季(jì)报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地(dì)产等几(jǐ)类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将回落(lAVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思uò)，在此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性，就很(hěn)容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实(shí)发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的(de)例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体包括(kuò)公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的(de)收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另(lìng)一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度(dù)的(de)业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实(shí)现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北(běi)京、上海在(zài)内(nèi)的(de)绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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