近(jìn)两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市(shì)场价(jià)格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息(xī)回(huí)报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金(jīn)额根(gēn)据(jù)单位基金(jīn)份额(é)的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之上的(de)增(zēng)值(zhí)部分不(bù)同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来一个立一个羽念什么字自项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红(h一个立一个羽念什么字óng)相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价(jià)值增值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人(rén)提醒(xǐng)投资者(zhě)注意(yì)，特(tè)许经营权项目的(de)分派(pài)金额(é)包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益(yì)率的(de)高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资(zī)产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金额(é)预(yù)测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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