饱受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部(bù)、市(shì)场监(jiān)管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的(de)意(yì)见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)存在利(lì)用房源客(kè)源优(yōu)势收取(qǔ)过高费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)、滥用客(kè)户个人信(xìn)息(xī)等问题，加(jiā)重交易(yì)当(dāng)事人(rén)负(fù)担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析(xī)师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员(yuán)李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来说(shuō)属于金额(é)不(bù)低(dī)的(de)大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成(chéng)本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完(wán)成。但很多中介利用信息不(bù)对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要(yào)的(de)收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市场(chǎng)交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控(kòng)的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行业关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的(de)重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务收(shōu)费及亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成中介交易进(jìn)行规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要合(hé)理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依(yī)据(jù)是(shì)1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成发(fā)的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按(àn)成(chéng)交价(jià)格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据(jù)这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特(tè)别复杂(zá)的(de)住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易(yì)各(gè)方(fāng)协商同意，可在规定(dìng)的(de)收费标(biāo)准基础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二(èr)手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部(bù)门(mén)当前并(bìng)未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而(ér)房地产经纪(jì)服务(wù)机构在具(jù)体(tǐ)收取过程中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算(suàn)出合适的(de)中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码(mǎ)标(biāo)价问(wèn)题，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示服务项目(mù)、服(fú)务内容和(hé)收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当(dāng)事人出(chū)具收费清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平(píng)均水平(píng)的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门将会同(tóng)市场监管等部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法(亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成fǎ)查处(chù)不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的(de)行为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违(wéi)规(guī)信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收(shōu)费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收(shōu)费就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务(wù)费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市(shì)落地(dì)执(zhí)行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场看，经纪服(fú)务领域的(de)调整改(gǎi)善、规(guī)范(fàn)化，有(yǒu)利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可(kě)能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经纪服务(wù)行(xíng)业(yè)的专业性提出(chū)更高(gāo)的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支付一(yī)半的(de)中介费，但在一(yī)些热点城市的二(èr)手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为向购房(fáng)者单(dān)边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向(xiàng)房东收(shōu)取费(fèi)用，而(ér)这部分费用(yòng)，房(fáng)东(dōng)往(wǎng)往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有利于(yú)房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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