近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)iphone12换电池多少钱密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标(biāo)，也iphone12换电池多少钱(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在选择(zé)投资标的(de)时(shí)应了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红(hóng)预期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资(zī)决策(cè)的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级(jí)市(shì)场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和(hé)债券(quàn)回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了(le)解底(dǐ)层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派(pài)的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不(bù)确定性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本(běn)金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏(piān)强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要(iphone12换电池多少钱yào)考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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