近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额(é)以现金形式(shì)分配给(gěi)投资(zī)者，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对(duì)于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投豫n是河南哪里的车牌(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基(jī)金份(fèn)额的(de)开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额(é)的(de)分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可(kě)以获(huò)得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债性偏强。而豫n是河南哪里的车牌产(chǎn)权(quán)类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别(bié)。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的(de)高低(dī)，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)底(dǐ)层资产的(de)经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多(duō)重因(yīn)素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加此前(qián)市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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