万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为(wèi)了(le)收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你想象的那(nà)么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京(jīng)市(shì)分(fēn)公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达(dá)北分），处(chù)置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权(quán)本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一(yī)起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果业主没有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)以居(jū)住(zhù)为(wèi)目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权优先于(yú)建设工(gōng)程价(jià)款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵)没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下(xià)一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶(dǐng)儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了(le)8年之久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团实(shí)控人(rén)周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过(guò)多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国(guó)安(ān)的(de)新(xīn)东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国(guó)安后(hòu)，不仅国(guó)安(ān)的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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