近两年火爆的(de)创(chuàng)新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合(hé)并后(hòu)基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归(guī)的(de)过(guò)程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份(fèn)额净(jìng)值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品的特(tè)性(xìng)，关注二级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红(hóng)相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看小人得志下一句是什么意思，小人得志下一句是什么反义词重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目的(de)分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多(duō)位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关(guān)注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行(xíng)判断小人得志下一句是什么意思，小人得志下一句是什么反义词。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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