饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市(shì)场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构(gòu)存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服(fú)务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师(shī)张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市(shì)发(fā)展，一(yī)二(èr)线城市二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量(li冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢àng)二手房成交(jiāo)依(yī)赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院(yuàn)住房政策(cè)研究中心首席(xí)研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不(bù)对(duì)称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外的负担(dān)，而且这些服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的(de)“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)指(zhǐ)出(chū)，对(duì)包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市场交易(yì)行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题(冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢tí)成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业(yè)关注(zhù)最(zuì)多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪(jì)服务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务(wù)收费(fèi)上，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的(de)2014年更新后的(de)收费标准，即(jí)根据这(zhè)样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪(jì)服务(wù)，经交易各方协商(shāng)同意(yì)，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适(shì)当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中介(jiè)费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价(jià)值及(jí)工资标准，综(zōng)合计算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠(qú)道(dào)，公示(shì)服(fú)务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的基(jī)本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于(yú)市场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查(chá)处不(bù)按(àn)规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关(guān)违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还(hái)是规范(fàn)行(xíng)业，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服(fú)务(wù)费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而(ér)非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行(xíng)情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服务(wù)领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于二手房很多(duō)房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性(xìng)提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖(mài)过程中，原本应该由(yóu)上(shàng)下家各支付一半的(de)中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点城市的(de)二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费及税(shuì)费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的(de)方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者(zhě)单边收费(fèi)的(de)行为。部分中介公司可能会(huì)利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费(fèi)的(de)基础上，再次(cì)向房(fáng)东收(shōu)取(qǔ)费用，而(ér)这部(bù)分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会(huì)将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了房(fáng)价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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