5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业(yè)标的(de)市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续(xù)。数据统计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期(qī)来分类(lèi)，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了(le)一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑面(miàn)积(jī)，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司(sī)就能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的(de)务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的(de)浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是(shì)公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关(guān)系等(děng)问题(tí)，市场对民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟反函数的性质是什么意思，反函数得性质(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是(shì)在20反函数的性质是什么意思，反函数得性质21年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期(qī)反(fǎn反函数的性质是什么意思，反函数得性质)弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的(de)压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏(sū)速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游(yóu)就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为(wèi)举例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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