近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了(le)利润分配和本金的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额(é)比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流(liú)，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提(tí)供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资(zī)者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩相对经济(jì)活力(lì)的改(gǎi)善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权(quán)类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)，即(jí)使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金(jīn)等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及(jí)市场的(de)实(shí)际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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