导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存量住(感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算得(dé)到(dào)中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需(xū)求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数(shù)据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民(mín)带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲