5月(yuè)以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获(huò)得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出(chū)现了(le)一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年(nián)销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方(f触动的意思解释，颇受触动的意思āng)米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法，而对(duì)应到(dào)股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是(shì)上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连(lián)续第三个(gè)季度(dù)他有的(de)两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地力(lì)度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额(é)增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮下(xià)，央国企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的(de)多(duō)重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特(tè)估，国(guó)央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也(yě)是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次是(s触动的意思解释，颇受触动的意思hì)拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿地之(zhī)后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场触动的意思解释，颇受触动的意思表现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个(gè)市场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们(men)要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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